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BEFIMMO - Leleux Associated Brokers

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Analyse fondamentale
15/01/2016
❚BEFIMMO (ISIN BE0003678894 – 54,10 EUR)
Une valeur défensive
Conserver
Précédent : Conserver (13/04/2012)
Un pure player dans l’immobilier de bureaux en Belgique et au Luxembourg
Objectif de cours
Potentiel de hausse
Profil de risque
60,00 EUR
10,90%
Modéré
Signalétique
Secteur
Symbole │ ISIN
Marché
Haut│Bas 52s
Capitalisation
Valeur Entreprise
Flottant
Volume quotidien
Analystes
Cours/Bénéfices
Cours/Actif Net
Rendement
Retour sur Capital
Bêta (vs BEL20)
Real Estate
BEFB│BE0003678894
EN Brussels
69,46 EUR │50,60 EUR
1.255 Mio EUR
2.312 Mio EUR
79%
2,00 Mio EUR
6
14,16
1,00
6,01%
5,76%
0,67
Profil de la société
Befimmo, créée en décembre 1995, est une SIR
(Société Immobilière Réglementée) spécialisée
dans la mise à disposition d'immeubles de bureaux
situés principalement à Bruxelles, dans les autres
villes belges et au Grand-Duché de Luxembourg.
Son portefeuille comprend aujourd’hui une centaine
d’immeubles de bureaux, pour une surface globale
de plus de 950.000 m², dont une grande partie est
louée à long terme à des Institutions publiques
(±65%). La juste valeur de son portefeuille a été
évaluée au 30 juin 2015 à 2.346,8 millions d’euros.
www.befimmo.be
Befimmo détient un portefeuille immobilier d’une valeur de 2,4 milliards d’euros,
entièrement constitué de bureaux. Sur le total, 67% du portefeuille se situe à
Bruxelles, dont 55% dans le Central Business District (CBD). Le reste du
portefeuille est situé en Flandre (20,9%), en Wallonie (8,1%) et au Luxembourg
(4%). Le taux d’occupation au 30 septembre 2015 s’élevait à 93,7%, soit quasiinchangé depuis le début 2015 (94,1%). La durée moyenne des baux est de 8,6
ans, et le rendement net moyen des loyers établit à 6,2%. Le taux de réversion (=
1-[(loyer en cours + la valeur locative estimée des surfaces inoccupées)/la valeur
locative estimée des surfaces totales]) est élevé (-8,17%), mais s’est amélioré
depuis fin 2014 (-9,69%). L’EPRA NAV s’élève à 56,76 EUR par action.
66% du parc immobilier est loué à des institutions publiques (56,4% avec le secteur
public belge / 9,5% Commission et Parlement Européen) avec une durée moyenne
des baux de 10 ans. En outre, les bureaux sont loués à des institutions financières
(8,3% des loyers annuels reçus) et des entreprises privées (7,9% des revenus). Le
reste (17,9%) est loué à environ 220 locataires différents.
Le marché des bureaux à Bruxelles montre quelques signes d’amélioration
L’immobilier de bureaux à Bruxelles a connu quelques années difficiles, toutefois,
l’on observe une amélioration depuis le début de l’année 2015. Le taux de vacance
s’élève à 10,3% (CBRD), alors qu’il atteint 8,6% dans Befimmo.
Dans le CBD (55,5%
des revenus locatifs)
Befimmo fait mieux que
le marché.
Dans
la
partie
décentralisée
et
périphérique, le groupe
s’en sort moins bien. En
Flandre et Wallonie
Befimmo enregistre un
taux de vacance très
faible.
VACANCY (%)
Market
Befimmo
North area
Centre
Louise district
Leopold district
Central Business District (CBD)
Decentralised
Periphery
BRUSSELS
Flanders
Wallonia
Luxembourg
5,57
4,06
10,57
6,29
5,87
14,09
24,43
10,32
5,32
% Rent
1,12
1,76
20,35
4,78
3,72
36,10
25,09
8,64
22,10
14,60
3,30
15,50
55,50
3,40
6,40
65,30
0,58
0,71
2,68
19,80
6,60
3,60
Source : CBRE
Une structure financière solide
Le ratio d’endettement ressort à 46,06% avec une duration de 3,85 ans et un coût
de financement de 2,82%. Le total des lignes de crédit disponibles s’élèvent à 1,43
milliard d’euros, dont 1,10 ont déjà été utilisés aujourd’hui. Par conséquent, le
groupe Befimmo dispose donc de suffisamment de fonds pour ses projets (près de
120 millions pour Quatuor, près de 150 millions d’euros pour WTC IV, WTC II et
enfin Paradis Express) voire des acquisitions. Enfin, la société n’a pas de besoin de
financements complémentaires avant le troisième trimestre de 2016.
Les défis à venir
Le gouvernement flamand va quitter le bâtiment Nord (>5% des revenus locatifs) en
2017, et en 2019 le WTC II (> 5% des revenus locatifs) est susceptible d’être
entièrement rénové. En outre, le bâtiment Brederode 9 et 48 de Namur est
également en cours de rénovation. Le taux de réversion risque également d’être
impacté par la restructuration du portefeuille immobilier de la Commission
européenne. L’offre limitée de bâtiment Grade A et les réaménagements (des
bureaux vers le logement) devraient encore soutenir dans le segment des bureaux.
A partir de 2016, Befimmo prévoit que la demande du secteur public progresse
dans l’immobilier de bureaux.
❚BEFIMMO (ISIN BE0003678894 – 54,10 EUR)
Tendance technique
Derniers résultats
Techniquement parlant, Befimmo s'inscrit dans une
tendance franchement baissière. En conséquence,
les investisseurs se heurtent dangereusement à
l'orientation principale. Sauf nouvelles de marché
imprévues, cette atmosphère très baissière plaide
souvent pour de plus amples sous-performances.
Tendances
Long Terme
Moyen Terme
Court Terme
Support
Résistance
Oscillateurs
BEFB
BEL20
53,50 EUR
60,91 EUR
Neutres
Au cours des neuf premiers mois de l’année 2015, la progression des loyers de
Befimmo a été de 1,3% à 105,2 millions d’euros en raison d’éléments non récurrents.
Sans ces éléments non récurrents, il n’y a pas de croissance des loyers. Le résultat
opérationnel a légèrement progressé en raison de la diminution des charges
immobilières. L’ANR EPRA était de 56,76 EUR par action. Le ratio d’endettement
(49,4%) a progressé depuis le début 2015 (47,5%). Le coût moyen pondéré de la
dette sur les 12 derniers mois s’élève à 2,82%.
Chiffres (Mio EUR)
Valeur du portefeuille
Revenus locatifs nets
Résultat net courant
9M14
2.257,1
103,9
65,7
9M15
2.378,0
105,2
67,3
%
5.3
1,3
2.4
Écart : -3%
Écart : 11%
Perspectives pour 2015
Le Conseil d’administration de Befimmo confirme la prévision de dividende de
l’exercice 2015 de 3,45 € brut par action. 2,59 EUR ont déjà été versés en décembre
dernier. Il reste donc un dividende final de 0,86 EUR.
Agenda
18 février 2016 / résultat annuel 2015.
Analystes
6 Analystes suivent la valeur. L’objectif de cours du jour impliquerait un potentiel de
8,70%.
Analystes
Recommandation
Objectif de cours
Niveau
Conserver
59,80 EUR
3 mois
1 mois
0,8%
2,5%
Dec 2013
45,00%
3,17
Dec 2014
47,50%
3,60
Sep 2015
49,4%
Fondamentaux
Ratios
Taux d’Endettement
Couverture intérêts
Ecart entre NAV et cours de bourse
Avertissement : Les informations, interprétations, estimations et/ou opinions contenues dans ce document sont basées sur des sources fiables sélectionnées avec soin. Toutefois, Leleux Associated
Brokers s.a. ne donne aucune garantie quant au caractère exact ou complet de ces sources. La diffusion de ces informations s’opère à titre purement indicatif et ne peut être assimilée, ni à une offre, ni à
une sollicitation à la vente, à l’achat ou la souscription de tout instrument financier et ce, dans quelle que juridiction que ce soit. Les informations contenues dans le présent document ne constituent ni un
conseil en investissement ni même une aide à la décision aux fins d'effectuer notamment une transaction ou de prendre une décision d'investissement. Leleux Associated Brokers s.a. n’offre aucune
garantie quant à l’actualité, la précision, l’exactitude, l’exhaustivité ou l’opportunité de ces informations qui ne peuvent en aucun cas engager sa responsabilité. En outre, cette publication est destinée à une
large distribution, et ne tient pas compte de la connaissance et de l’expérience financière particulière du lecteur, ni de sa situation financière, ses besoins et ses objectifs d’investissement. Dans tous les
cas, il est recommandé au lecteur d’utiliser d’autres sources d’information et de prendre contact avec un chargé de clientèle pour tout renseignement complémentaire.
Dirk Peeters
Analyste Financier
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