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Cas particuliers - réserves dans les terrains partiellement bâtis et

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REDIMENSIONNEMENT
DE LA ZONE À BÂTIR
Cas particuliers : réserves dans les terrains partiellement bâtis
et potentiels de densification
1
DE QUOI S’AGIT-IL ?
Les terrains partiellement bâtis
Les terrains partiellement bâtis sont les terrains qui permettent l’édification d’une ou plusieurs nouvelles constructions,
selon le plan d’affectation en vigueur.
Celle-ci peut s’exercer de différentes manières :
• démolition/reconstruction ;
•
transformations de locaux existants, notamment
l’utilisation des combles ou un étage supplémentaire ;
Les terrains bâtis avec un potentiel de densification :
Sont considérés comme bâtis les terrains déjà occupés par
des bâtiments qui ne peuvent recevoir de construction supplémentaire, mais sur lesquels une densification est possible.
•
réaffectation à des fins de logement de locaux existants
(p. ex. : grange, auberge, bureau postal, etc).
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En fonction du caractère d’un tissu résidentiel, il peut être
souhaitable de ne pas inciter à l’utilisation de ces potentiels
de densification dans les quinze prochaines années, pour
préserver les qualités d’un ensemble bâti, ou pour maintenir
un espace vert participant à la qualité du cadre de vie. Dans
pareil cas, la commune peut limiter les droits à bâtir par une
modification du plan d’affectation concerné, voire uniquement de son règlement.
COMMENT RÉDUIRE LES RÉSERVES SUR LES TERRAINS PARTIELLEMENT BÂTIS ?
Il est possible de diminuer le potentiel d’accueil lié à des
réserves sur des terrains partiellement bâtis tout en poursuivant des objectifs paysagers ou patrimoniaux. Lorsque, par
exemple, une zone de village recèle des potentiels de densification important mais mal localisés, il peut être intéressant de prendre des mesures détaillées.
On peut par exemple distinguer les périmètres constructibles de ceux qui seront destinés à rester libre. Cela permet
notamment de protéger des jardins et de préserver ainsi des
qualités paysagères et bâties. A cette fin, il s’agira de procéder à une modification d’une zone à bâtir, sous la forme
d’un plan d’affectation détaillé (Plan de quartier ou Plan
partiel d’affectation).
Lorsque cela s’avère opportun, les possibilités de construire
sur les espaces libres peuvent aussi être réduites en agissant sur la mesure d’utilisation du sol. Il peut par exemple
être nécessaire de préciser les périmètres constructibles, de
REDIMENSIONNEMENT DE LA ZONE À BÂTIR
version n°1 – 18 janvier 2016
réduire les surfaces de plancher constructible ou de modifier
l’indice d’utilisation du sol (IUS : rapport entre la surface de
plancher et la surface du terrain de référence) ou le coefficient d’occupation du sol (COS : rapport entre la surface
bâtie et la surface du terrain de référence).
Cette démarche ne procède pas d’une « dédensification »,
qui serait contraire aux principes de la loi sur
l'aménagement du territoire (LAT). Il s’agit plutôt de rendre
les plans d’affectation conformes à la réalité locale, en
permettant de préserver les qualités du patrimoine bâti ou
non bâti.
Cette opération peut aussi permettre de prioriser les développements à certains endroits, tout en préservant certains
vides pour une utilisation future.
3
COMMENT AGIR SUR LES POTENTIELS DE DENSIFICATION ?
Il peut être nécessaire de vérifier les potentiels de densification en fonction des réalités locales. Par exemple dans
les Alpes vaudoises, les surfaces comportant des résidences secondaires ne devraient pas entrer dans le calcul
des potentiels de densification puisqu’elles n’accueilleront
pas d’habitants permanents. Dans les villages ruraux, de
nombreuses surfaces liées à des exploitations agricoles en
activité ne peuvent dans les faits pas être remplacées par
des bâtiments d’habitations.
Dans les villes ou les villages soumis à une forte pression
immobilière, on peut être surpris de la rapidité de la mobilisation des potentiels de densification. Mais il arrive que les
conditions d’accueil de cette nouvelle population dans les
centres de villages ne soient pas réunies : manque de pos-
sibilités de stationnement, risques d’atteintes à la protection
du patrimoine, insuffisance des services et équipements.
Des mesures peuvent être prises au niveau des plans d’affectation, de façon à faire concorder les possibilités de densification offertes par le plan avec la réalité locale. Les possibilités de densification peuvent être limitées en modifiant
la mesure d’utilisation du sol et au travers de règles formulées dans le dispositif réglementaire.
A l’inverse, il s’agit également d’examiner quels potentiels
de densification doivent être maintenus, voire créés, à l’horizon de planification. C’est en effet une des exigences de la
LAT, reprise par la mesure A11 du Plan directeur cantonal
(PDCn), de densifier le territoire urbanisé et de mettre en
valeur les réserves et les friches par la densification.
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