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Achat d`un bien immobilier en France

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Centre Européen
des Consommateurs
Luxembourg
gie
4ème édition - décembre 2015
ACHAT D’UN BIEN
IMMOBILIER EN FRANCE
ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER EN FRANCE
SOMMAIRE_
INTRODUCTION_
_3
1 - ACHETER / VENDRE
UN LOGEMENT_
_4
A - VENDEURS PROFESSIONNELS
1 - Marchands de listes
2 - Agents immobiliers et notaires
B - VÉRIFICATIONS À FAIRE
1 - Sur le vendeur
2 - Sur le logement
2 - AVANT-CONTRAT_
_6
A - DIFFÉRENTS TYPES D’AVANTCONTRAT
1 - Offre d’achat
2 - Promesse unilatérale de vente
3 - Compromis de vente
B - QUESTIONS À RÉGLER AVANT
DE SIGNER
1 - Fiscalité
2 - Assurance multirisque
habitation
3 - Biens accessoires ou meubles
intégrés
4 - Autres objets mobiliers
5 - Versement d’argent
6 - Succession
C - CONTENU DE L’ AVANT-CONTRAT
1 - Description des parties, du bien
et des modalités de paiement
2 - Clauses et documents
complémentaires
3 - Documents annexes
D - L’ ACHETEUR VEUT RENONCER
AU MOMENT DE LA SIGNATURE
DE L’ AVANT-CONTRAT
E - L’ ACHETEUR N’OBTIENT PAS
SES PRÊTS
3 - CONTRAT DE VENTE_
_11
A - FORMALITÉS LIÉES À LA VENTE
1 - Avant de signer
2 - Publicité foncière
3 - Droit de préemption
4 - Remise des clés
B - PEUT-ON RENONCER À SIGNER
LE CONTRAT DE VENTE ?
1 - Clauses de désistement
2 - Refus de vendre ou d’acheter
C - FRAIS LIÉS À L’ACQUISITION
DE L’IMMEUBLE
1 - Frais d’achat
2 - Frais annexes
D - GARANTIES
1 - Garantie de la contenance
2 - Garantie contre les défauts
4 - ADRESSES UTILES_
_15
_1
1 ACHETER OU VENDRE UN LOGEMENT_
2_
ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER EN FRANCE
INTRODUCTION_
Cette brochure fait partie d’une série de
publications du Centre Européen des
Consommateurs relatives à l’acquisition d’un bien immobilier à l’étranger.
À travers les différentes étapes à franchir pour accéder à la propriété en toute
connaissance de cause, elle informe
aussi bien des petits détails pratiques
auxquels il faut être attentif que des
formalités juridiques utiles à l’achat
d’un bien immobilier en France.
La description des formalités liées à la
vente ou à l’achat d’un bien immobilier
exposées ci-dessous ne peut être en
tout point exhaustive. Le domaine étant
très vaste et les situations toutes particulières, acheteurs et vendeurs ne
peuvent prétendre être prémunis contre
tous risques au seul moyen de cette
brochure. Il appartient aux futurs propriétaires et aux vendeurs d’être vigilants dans leurs démarches et de ne pas
hésiter à demander conseil auprès de
personnes compétentes, telles que le
notaire, l’agent immobilier, les diverses
administrations publiques concernées
ou encore la banque auprès de laquelle
l’emprunt est demandé.
L’achat et la vente d’un bien immobilier
en copropriété, en viager ou lors de
ventes publiques ne seront pas traités
dans cette brochure. Ces types d’achat
répondent à des règles bien particulières pour lesquelles le recours à un
professionnel est recommandé.
_3
ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER EN FRANCE
1 - ACHETER / VENDRE UN LOGEMENT_
L’achat d’un bien immobilier en France
se fait en deux étapes : la signature de
l’avant-contrat et la signature du contrat
de vente définitif.
Acheteurs et vendeurs peuvent décider
de s’occuper seuls de l’avant contrat
mais l’acte définitif est obligatoirement
fait devant notaire. Étant donné l’importance de l’avant-contrat en France, il est
conseillé de faire appel à un notaire ou
à un agent immobilier pour sa rédaction.
A - VENDEURS PROFESSIONNELS
1 - MARCHANDS DE LISTES
Il s’agit de professionnels qui proposent
des listes d’adresses de biens mis en
vente moyennant une contribution financière. À l’inverse des agents immobiliers, qui n’ont droit à leurs honoraires
que si la vente est réalisée, les marchands de listes ne garantissent pas le
succès de la démarche du vendeur et ne
s’occupent nullement de la transaction
qui intervient entre vendeur et acheteur.
Ils les mettent simplement en contact.
AVERTISSEMENT : ce type d’intermédiaire est à déconseiller, car n’ayant
aucun moyen de vérifier avant de s’engager la teneur de ces listes, leurs
clients potentiels peuvent être fortement déçus par leur prestation.
2 - AGENTS IMMOBILIERS ET
NOTAIRES
Vendeurs et acheteurs peuvent demander à un notaire ou à un agent immobilier de les aider dans leur recherche.
Les honoraires de négociation des
agents immobiliers sont librement fixés
avec le client. Ils varient de 3 à 8 %.
Les frais de négociation des notaires
(appelés émoluments) sont fixés par
décret. Ils sont calculés sur le prix de
vente hors taxes, par tranches dégressives :
- 5 % HT sur la fraction du prix allant de
0 à 45 735 euros.
- 2,5 % HT au-delà de 45 735 euros.
Remarque : il faudra ajouter à ces sommes 20% de TVA.
4_
L’ensemble de ces honoraires peut être
à la charge du vendeur ou de l’acheteur
ou encore des deux. Cette répartition
des frais doit figurer dans le mandat
dont l’agent immobilier ou le notaire est
titulaire et qui lui permet de mener la
négociation ou la vente pour le vendeur.
B - VÉRIFICATIONS À FAIRE
Les professionnels ont un devoir de
conseil à l’égard de leurs clients. Ils
doivent fournir tous les éléments d’information en leur possession, poser les
questions d’usage au vendeur et faire un
certain nombre de vérifications plus ou
moins complètes selon leur mission. Le
client mal renseigné pourrait engager la
responsabilité du professionnel en justice et obtenir des dommages et intérêts. Même si les professionnels ont le
devoir d’informer leurs clients, il est
recommandé aux futurs acheteurs de
faire un maximum de recherches par
eux-mêmes afin de ne pas avoir de surprise une fois l’achat effectué. L’acheteur qui réalise directement la transaction avec le vendeur se doit d’effectuer
lui-même quelques vérifications avant
de signer l’avant-contrat.
ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER EN FRANCE
1 - SUR LE VENDEUR
Est-il effectivement le propriétaire ?
A-t-il le droit de s’engager seul ? Si le
logement est en indivision ou si le vendeur est marié, la signature des autres
propriétaires ou du conjoint est indispensable. À défaut, le contrat serait nul.
2 - SUR LE LOGEMENT
- Location : si le bien est loué, demander
la copie du bail afin de vérifier la situation du locataire.
- Les hypothèques : si le bien est hypothéqué, vérifier que le montant des
hypothèques ne dépasse pas le prix de
vente demandé. Le notaire doit conserver les fonds versés par l’acheteur tant
qu’il n’a pas obtenu un certificat du
bureau des hypothèques attestant que
l’hypothèque a été levée.
- Le certificat d’urbanisme : il fournit des
indications sur l’avenir de l’immeuble
ou du quartier, voire sur l’existence de
servitudes administratives p. ex. : servitude d’alignement). Le notaire chargé
de la vente devrait être en mesure de
fournir un certificat d’urbanisme
récent (moins d’un an).
- Les servitudes privées (p. ex. : droit de
passage d’un voisin sur le terrain) :
renseignements disponibles auprès de
la mairie du lieu de situation du bien,
au service du cadastre.
- Droit de préemption : ce droit donne
priorité à la mairie pour acheter le bien
mis en vente. Une fois encore, c’est la
mairie du lieu de situation de l’immeuble qui peut répondre à cette question.
- Il peut être utile de revenir plusieurs
fois visiter le bien notamment en présence de tous ceux qui devront y vivre.
Il est préférable également de visiter
les lieux vides de tout meuble pour
prendre connaissance de l’état des
murs et des sols par exemple.
Une fois ces vérifications effectuées,
l’avant-contrat peut être établi.
_5
ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER EN FRANCE
2 - AVANT-CONTRAT_
Aucune somme d’argent ne doit être
versée avant la signature de l’avantcontrat
A - DIFFÉRENTS TYPES D’AVANTCONTRAT
Pour établir un avant-contrat (compromis de vente, promesse unilatérale de
vente, promesse d’achat), l’intervention
d’un agent immobilier ou d’un notaire
négociateur n’est pas obligatoire. Elle
l’est en revanche pour l’acte authentique
(contrat de vente) qui doit nécessairement être passé devant notaire. Il
s’écoulera généralement plusieurs mois
entre la signature de l’avant-contrat et
la conclusion de la vente définitive. Cela
permet au notaire de rassembler les
différents documents et de procéder aux
vérifications nécessaires.
Même s’il ne s’agit pas de l’acte définitif,
l’avant-contrat engage l’acheteur
envers le vendeur.
Il existe trois types d’avant-contrat :
1 - OFFRE D’ACHAT
Il s’agit d’une pratique selon laquelle
une personne intéressée à l’achat d’un
bien qui n’est pas forcément à vendre
décide de faire une proposition au propriétaire.
Le propriétaire peut librement décider
d’accepter ou de refuser l’offre qui lui
est faite.
L’acheteur doit veiller à faire une offre
très précise car, si le propriétaire
accepte l’offre, le contrat est formé et
l’acheteur définitivement engagé. Ce
dernier peut être condamné à verser des
dommages et intérêts s’il n’exécute pas
le contrat.
6_
Il est important d’insérer une clause qui
prévoit qu’au-delà d’un certain délai, si
le vendeur n’accepte pas l’offre, celle-ci
est caduque et l’acheteur définitivement
libéré.
2 - PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE
En signant une promesse unilatérale de
vente, le propriétaire s’engage à réserver le bien à un prix donné au candidat à
l’achat et à ne proposer son bien à
aucune autre personne pendant une
période déterminée au contrat.
Le candidat à l’achat n’est pas tenu
d’acheter. Il dispose d’un droit d’option,
c’est-à-dire qu’il peut décider à l’issue du
délai prévu d’acquérir le bien (on dit alors
qu’il « lève l’option ») ou d’y renoncer.
Le candidat à l’achat doit verser au vendeur une somme appelée « indemnité
d’immobilisation » en échange de la promesse du vendeur de lui réserver le
bien. Cette somme est en général égale
à 10 % du prix du bien mais elle peut être
négociée.
S’il décide d’acheter, cette somme s’imputera sur le prix de vente.
En revanche, s’il décide de renoncer à
l’achat (à l’issue du délai d’option), elle
sera versée au vendeur pour le dédommager d’avoir immobilisé son bien.
Si la vente ne se réalise pas en raison
d’une des conditions suspensives prévues au contrat (p. ex. : non obtention
d’un prêt), l’indemnité d’immobilisation
doit être intégralement restituée au candidat acquéreur.
En signant une promesse de vente, le
bénéficiaire ne s’engage pas à acheter, il
s’engage à donner une réponse dans un
délai précisé au contrat.
Si la promesse est consentie pour une
durée supérieure à 18 mois, elle doit
impérativement être signée devant
notaire. Pour les promesses d’une durée
inférieure, l’acte sous seing privé est
admis (rédaction par l’acheteur et le
vendeur ou par un agent immobilier).
ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER EN FRANCE
NB : Comme pour le compromis de
vente, le candidat acquéreur bénéficie
d’un délai de rétractation de 10 jours
suite à la signature d’une promesse
unilatérale de vente.
signature de l’avant-contrat, le versement par l’acheteur d’une somme
appelée « dépôt de garantie ». Le montant varie généralement de 5 à 10 % du
prix de vente.
- Si le bénéficiaire renonce à l’achat
avant la fin du délai d’option, le contrat
peut prévoir que le montant de l’indemnité soit réduit.
- Si le vendeur vend le bien à un tiers
pendant le délai d’option, le bénéficiaire de la promesse peut lui réclamer
des dommages et intérêts. Il peut également faire condamner le tiers s’il
prouve que celui-ci avait connaissance
de la promesse unilatérale de vente.
- La promesse unilatérale de vente, lorsqu’elle est établie sous seing privé (sans
notaire), doit être enregistrée à la
recette des impôts du lieu où est situé
l’immeuble dans un délai de 10 jours à
compter de sa signature par le bénéficiaire et dans le mois s’il s’agit d’un acte
notarié (en Alsace-Moselle, l’enregistrement se fait au tribunal d’instance).
NB : Contrairement à la promesse unilatérale de vendre, le compromis de
vente n’a pas besoin d’être enregistré à
la recette des impôts ou auprès du tribunal d’instance.
3 - COMPROMIS DE VENTE
C’est un engagement ferme d’acheter
et de vendre.
- Chacun peut contraindre l’autre à passer le contrat de vente devant notaire
ou exiger en contrepartie des dommages et intérêts.
- Les parties peuvent toutefois décider
de subordonner les effets de la vente à
la réalisation de certaines conditions
(clauses résolutoires ou suspensives)
comme l’obtention d’un prêt, d’un permis de construire, etc.
- Même si la loi ne l’impose pas, le
compromis prévoit très souvent, dès la
- Le compromis peut prévoir la possibilité
de renoncer à passer l’acte définitif
moyennant la perte de l’acompte versé
(faculté de dédit).
AVERTISSEMENT : les formules d’avantcontrat sont généralement prérédigées.
Leur titre peut prêter à confusion. Pour
connaître la portée de l’engagement
pris, mieux vaut le lire attentivement
avant de signer ou demander conseil à
des personnes compétentes. Les professionnels n’attirent pas toujours l’attention de leurs clients sur l’existence
des différentes formules. Certains ont
tendance à choisir à leur place.
B - QUESTIONS À RÉGLER AVANT DE
SIGNER
Pour éviter les conflits au moment de la
signature devant notaire, il faut auparavant faire la liste des questions à régler,
et éventuellement transcrire l’accord
intervenu en annexe du contrat.
1 - FISCALITÉ
- Impôts locaux
Les impôts locaux sont dus par celui
qui occupe les lieux au 1er janvier de
l’année d’imposition (année n-1). En
cas de vente du logement en cours
d’année, les parties peuvent prévoir le
partage de ces taxes (il n’est pas
d’usage de partager la taxe d’habitation mais il est habituel de partager la
taxe foncière au prorata temporis). Le
contrat devra le préciser. Les impôts
locaux comprennent deux taxes : la
taxe d’habitation et la taxe foncière.
Ces deux taxes sont entièrement
variables d’un département à l’autre,
d’une commune à l’autre, voire d’une
rue à l’autre. Elles sont calculées pour
chaque bien en fonction de nombreux
critères qu’il est impossible de détailler
ici. Pour en connaître le montant avant
d’acheter, le plus simple est de demander à l’actuel propriétaire de fournir les
justificatifs des taxes des années précédentes ou de se renseigner à la
mairie.
- Résident luxembourgeois
Le résident luxembourgeois qui devient
propriétaire d’un bien en France devra
reporter ce bien sur sa déclaration fiscale luxembourgeoise. Il sera alors
imposé sur ses revenus, qui peuvent
être positifs ou négatifs, au sens de la
convention contre les doubles impositions concernée. Le montant de ces
revenus sera déterminé comme si le
bien se trouvait au Luxembourg.
- Travailleur frontalier
Le frontalier français peut parfois
déduire les intérêts du crédit hypothécaire souscrit en vue de l’achat de sa
résidence principale située en France.
Pour toute information complémentaire,
il est conseillé de consulter un professionnel en la matière.
_7
ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER EN FRANCE
2 - ASSURANCE MULTIRISQUE
HABITATION
Elle est obligatoire.
L’acheteur a le choix de poursuivre le
contrat souscrit par le vendeur ou de
souscrire son propre contrat. S’il y a
transfert du contrat d’assurance mais
que l’acquéreur souhaite finalement
souscrire un nouveau contrat, il devra
personnellement résilier l’ancien
contrat.
tance du sujet, nous vous suggérons de
vous rapprocher soit de votre notaire de
famille soit du notaire qui sera chargé de
la vente dès que votre projet d’achat se
concrétise.
Veuillez noter toutefois que contrairement au Luxembourg, les héritiers en
ligne directe, que sont par exemple les
enfants et les parents, doivent s’acquitter de frais de succession qui sont réputés élevés.
3 - BIENS ACCESSOIRES OU MEUBLES
INTÉGRÉS
Les accessoires du logement sont compris dans la vente car ils sont nécessaires à son utilisation normale (compteurs de gaz, électricité, etc).
Sont également inclus « les immeubles
par destination ». Il s’agit des meubles
scellés, tels les placards, les boiseries,
les glaces murales, les dessus de cheminée… Au moment de la visite, le vendeur devra prévenir son acheteur s’il
souhaite emporter certains de ces éléments. Pour éviter tout litige, l’avantcontrat indiquera les éléments retirés
de la vente.
C - CONTENU DE L’ AVANT-CONTRAT
L’avant-contrat doit être établi par écrit.
Il doit comporter les éléments suivants :
4 - AUTRES OBJETS MOBILIERS
Il peut arriver que le logement soit
vendu meublé, ou que le vendeur propose quelques éléments mobiliers
(meubles, équipements de cuisine). Une
liste sera annexée au contrat et le prix
fixé séparément pour ne pas être inclus
dans le prix à déclarer au fisc ou dans le
calcul des frais de notaire.
5 - VERSEMENT D’ARGENT
L’acheteur ne doit rien verser avant la
signature de l’avant-contrat.
6 - SUCCESSION
Au regard de la complexité et de l’impor8_
1 - DESCRIPTION DES PARTIES, DU
BIEN ET DES MODALITÉS DE
PAIEMENT
- L’état civil du vendeur et de l’acheteur :
noms, prénoms, adresses, dates et
lieux de naissance.
- L’origine de la propriété : il s’agit ici
d’établir que le vendeur est le véritable
propriétaire de l’immeuble. Il est
notamment fait état des ventes successives dont l’immeuble a fait l’objet.
- La désignation du bien : l’immeuble
doit être décrit avec le plus de précision possible comme l’adresse, la description, la situation, la désignation
cadastrale… Si le vendeur propose à
l’acheteur de lui vendre certains éléments mobiliers (électroménager,
meubles de cuisine…), il devra en
annexer la liste au contrat ainsi que la
description de leur état afin de protéger l’acheteur contre d’éventuelles
dégradations.
- Le prix et les modalités de vente.
- La date de signature de l’acte authentique.
- La date d’entrée dans les lieux : elle est
fixée en principe au jour de la signature
de l’acte authentique chez le notaire.
Toutefois elle peut être retardée si
les locaux sont occupés par un locataire ou si le vendeur n’a pas encore
déménagé.
- Lorsqu’il s’agit d’un compromis de
vente, il faut préciser le versement
d’un acompte ou d’arrhes.
- Éventuellement une faculté de dédit et
une clause pénale.
- Lorsqu’il s’agit d’une promesse de
vente, il faut préciser la date de levée
de l’option et le montant de l’indemnité
d’immobilisation.
2 - CLAUSES ET DOCUMENTS
COMPLÉMENTAIRES
- La surface : l’indication de la surface du
bien n’est pas obligatoire pour les maisons individuelles mais il l’est pour les
biens en copropriétés comme les
appartements (loi Carrez). Si la surface
déclarée est supérieure de 5 % à la
surface réelle, l’acheteur peut demander une diminution proportionnelle du
prix.
- Les clauses pénales : elles fixent le
montant de l’indemnité qui sera due en
cas de non-respect du contrat suite,
par exemple, à un retard pris dans la
signature du contrat ou au refus de
signer le contrat de vente. L’indemnité
compensera automatiquement le préjudice subi sans recours au juge, ou
bien elle sera utilisée comme astreinte
pour obtenir l’exécution des engagements pris. Dans ce dernier cas, la
clause indique la somme à payer pour
chaque jour de retard pris dans l’exécution du contrat.
- Les clause suspensives : les clauses
suspensives permettent de rendre le
contrat caduc lorsqu’une des conditions prévues ne se réalise pas. Il s’agit
par exemple de la condition suspensive
ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER EN FRANCE
d’octroi d’un prêt pour financer l’achat.
Grâce à cette clause, le candidat acquéreur ne sera plus lié par le contrat s’il
n’arrive pas à obtenir le prêt immobilier
destiné à financer son achat.
3 - DOCUMENTS ANNEXES
En France, il existe plusieurs diagnostics
techniques qui sont obligatoires et qui
sont regroupés dans un dossier unique
appelé Dossier de Diagnostic Technique
(DDT). Ce dossier doit être rédigé par un
professionnel agréé.
- LE DIAGNOSTIC AMIANTE
Le diagnostic amiante (dossier technique amiante ou DTA) est obligatoire
pour tous les biens immobiliers dont le
permis de construire a été délivré avant
le 1er juillet 1997.
Durée de validité du diagnostic amiante :
illimitée si aucune trace d’amiante n’est
détectée. Les normes de contrôles ayant
été modifiées le 1er avril 2013, les
contrôles effectués avant cette date ne
sont plus valables.
- LE DIAGNOSTIC PLOMB
Le diagnostic plomb (constat de risque
d'exposition au plomb ou CREP) est
obligatoire pour tous les biens immobiliers dont le permis de construire a été
délivré avant le 1er janvier 1949.
Durée de validité du diagnostic plomb :
illimitée si aucune trace de plomb ou
concentration inférieure à 1 mg/cm2.
1 an si les traces de plomb sont supérieures à 1mg/cm2.
- LE DIAGNOSTIC TERMITE
Le diagnostic termite (état parasitaire
relatif aux termites) est obligatoire pour
tous logements situés dans une zone
déclarée comme infestée par les termites (ou susceptible de l’être). L’ache-
teur peut se renseigner sur ces zones
auprès de la préfecture.
Il faut noter que le diagnostic n’est obligatoire que pour les termites. Pour les
autres parasites (insectes xylophages ou
champignons), ce type de diagnostic
n’est pas obligatoire.
Durée de validité du diagnostic termite :
6 mois.
- LE DIAGNOSTIC PERFORMANCE
ÉNERGÉTIQUE
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire sur tout le
territoire français. Le diagnostic énergétique concerne les immeubles bâtis et
comporte des informations sur la quantité d’énergie consommée ou estimée et
sur les gaz à effet de serre rejetés. Ce
document n’a qu’une valeur informative
et n’offre aucune possibilité de recours à
l’acheteur.
Durée de validité du Diagnostic Performance Énergétique : 10 ans.
- LE DIAGNOSTIC DES RISQUES
NATURELS MINIERS ET
TECHNOLOGIQUES
Le diagnostic des risques naturels,
miniers et technologiques est obligatoire pour les logements situés dans une
zone à risques naturels (inondations,
mouvements de terrains), miniers ou
technologiques (industriels, chimiques).
Durée de validité du diagnostic des
risques naturels et technologiques :
6 mois.
- LE DIAGNOSTIC ÉLECTRIQUE
Le diagnostic électrique (état de l'installation intérieure d'électricité) est obligatoire pour les logements dont l’installation électrique à plus de 15 ans.
Durée de validité du diagnostic électrique : 3 ans.
- LE DIAGNOSTIC DE
L’ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF
Le diagnostic de l’assainissement collectif (état de l’assainissement non collectif) est obligatoire pour les logements
non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées.
Durée de validité du diagnostic assainissement non collectif : 3 ans.
- LE DIAGNOSTIC CONFORMITÉ
PISCINE
Le diagnostic conformité piscine est
obligatoire pour les piscines disposant
d’un dispositif de sécurité installé avant
le 3 janvier 2003. Le diagnostic ne
concerne pas les piscines hors sol
comme les piscines gonflables.
Durée de validité du diagnostic conformité piscine : illimité.
- LE DIAGNOSTIC GAZ
Le diagnostic gaz (état de l'installation
intérieure de gaz) est obligatoire pour
les logements dont l’installation de gaz a
plus de 15 ans.
Durée de validité du diagnostic gaz :
3 ans.
_9
ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER EN FRANCE
D - L’ACHETEUR VEUT RENONCER
AU MOMENT DE LA SIGNATURE
DE L’AVANT-CONTRAT
L’acheteur peut se rétracter pendant un
délai de 10 jours lorsqu’il signe un
avant-contrat pour un logement neuf ou
ancien.
L’avant-contrat doit lui être envoyé par
lettre recommandée avec accusé de
réception.
Décompte du délai :
Le délai de rétractation court à compter
du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. Si le
délai expire un jour férié, la date est
repoussée jusqu’au jour ouvrable suivant. En cas de résiliation, la demande
doit être envoyée dans les mêmes
formes avant l’expiration du délai.
Remise d’une somme d’argent :
- Dans les ventes entre particuliers
aucun versement ne peut être effectué
le jour de la signature de l’avantcontrat. La somme qui doit être versée
en tant qu’indemnité d’immobilisation
ou de dépôt de garantie ne peut l’être
qu’après le délai de rétractation de 10
jours.
- Dans les ventes conclues en présence
d’un professionnel (agent immobilier
ou notaire), le montant de l’indemnité
d’immobilisation ou dépôt de garantie
sera versé à l’ordre du notaire ou de
l’agent immobilier et placé sur un
compte spécial appelé « compte
séquestre ». Les sommes ne sont donc
pas versées au vendeur et en cas de
renoncement à l’achat, les sommes
sont remboursées dans un délai maximum de 21 jours.
10_
E - L’ACHETEUR N’OBTIENT PAS SES
PRÊTS
L’avant-contrat doit indiquer si le prix
sera payé comptant ou à crédit. S’il est
fait mention d’un crédit pour financer le
bien, l’avant-contrat est nécessairement
conclu sous la condition suspensive de
l’obtention du prêt. Si le prêt n’est pas
obtenu, et ce quel qu’en soit le montant,
le contrat sera caduc et les sommes
versées intégralement remboursées.
NB :
Si rien n’est précisé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition
suspensive d’obtention d’un prêt. Seule
l’insertion d’une clause manuscrite indiquant que l’acheteur déclare ne pas
solliciter de prêt et renoncer au bénéfice
de la loi en toute connaissance de cause,
est de nature à supprimer la condition
suspensive d’obtention d’un crédit.
- Pour garantir le remboursement
rapide des sommes versées lorsque
l’affaire ne peut être conclue, la loi a
prévu que ces sommes produisent des
intérêts au taux légal majoré de moitié,
à compter du quinzième jour suivant la
demande de remboursement.
ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER EN FRANCE
3 - CONTRAT DE VENTE_
Après écoulement du délai de rétractation de 10 jours, la vente est définitivement conclue.
L’acte authentique, bien qu’obligatoire
pour des raisons de forme, n’est pas
indispensable pour que les parties
soient définitivement engagées.
Le contrat de vente doit obligatoirement
être signé devant notaire. Comme pour
l’avant-contrat, chacune des parties
peut se faire représenter par son
notaire, sans frais supplémentaires. Le
contrat reprendra les clauses figurant
dans l’avant-contrat.
A - FORMALITÉS LIÉES À LA VENTE
1 - AVANT DE SIGNER
Le notaire doit exiger du vendeur la
communication du titre de propriété
complet retraçant l’historique du bien
vendu. Il attendra d’être en possession
de toutes les pièces nécessaires et de
tous les renseignements demandés
avant de convoquer les parties pour la
signature. Vous pouvez demander au
notaire de vous soumettre le projet de
contrat avant la date fixée pour signer.
Bien que le notaire soit tenu de vous en
faire lecture et de vous expliquer les
clauses obscures, il est plus facile de le
lire tranquillement chez soi et de préparer ses questions voire de consulter une
personne de son choix.
2 - PUBLICITÉ FONCIÈRE
Le contrat de vente est publié par le
notaire à la conservation des hypothèques (au livre foncier en Alsace-Moselle), dans un délai de trois mois après
la signature.
3 - DROIT DE PRÉEMPTION
Si le logement mis en vente est situé
dans une zone permettant au maire de
faire jouer son droit de préemption, le
notaire doit en informer la mairie. Elle a
deux mois (trois dans certains cas) pour
répondre.
4 - REMISE DES CLÉS
Le vendeur doit se garder de remettre
les clés avant la signature du contrat
définitif et le versement des fonds. Il
peut toujours se produire un imprévu. Si
l’acheteur est autorisé à engager des
travaux et que la vente ne se fait pas, le
vendeur ne pourra pas faire remettre les
choses en l’état.
B - PEUT-ON RENONCER À SIGNER LE
CONTRAT DE VENTE ?
Il existe deux types de situation :
1 - CLAUSES DE DÉSISTEMENT
L’acheteur a signé l’avant-contrat mais il
ne souhaite pas s’engager dans le
contrat définitif. Les avant-contrats prévoient, dans certains cas, la possibilité
pour l’acheteur ou le vendeur de renoncer à l’opération moyennant le paiement
d’une somme à titre de dédommagement.
Voici les clauses les plus fréquemment
rencontrées :
Clause de dédit :
L’une des parties (vendeur ou acheteur)
dispose de la faculté de renoncer à la
vente moyennant le paiement d’une
indemnité prévue au contrat. Elle ne
pourra pas alors être forcée à réaliser la
vente.
Cette clause se rencontre surtout dans
les compromis ou encore dans une promesse unilatérale de vente au bénéfice
du promettant après la levée de l’option.
Clause d’arrhes :
Si cette clause est insérée dans le
contrat, chacune des parties peut renoncer à la vente, l’acheteur en perdant la
somme versée à titre d’arrhes, le vendeur en restituant le double.
Attention à ne pas confondre les arrhes
et l’acompte, ce dernier n’offrant pas de
faculté de désistement.
_11
ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER EN FRANCE
2 - REFUS DE VENDRE OU D’ACHETER
Le compromis signé, l’option levée, le
délai de rétractation passé, les deux
parties sont définitivement engagées. Le
contrat ne peut être résilié automatiquement. Si l’une des parties ne veut plus
donner suite, deux solutions : obtenir
l’exécution forcée ou demander la résolution du contrat au tribunal.
Première démarche :
Faire une sommation par acte d’huissier
à la partie défaillante de signer le contrat
à une date donnée.
Deuxième démarche :
En cas d’absence au rendez-vous fixé, le
notaire dressera un procès-verbal de
carence, qui sera publié au bureau des
hypothèques pour le rendre opposable
aux tiers. Si la partie présente soulève
une contestation, le notaire établira un
procès-verbal d’opposition.
Troisième démarche :
Assignation au tribunal.
C - FRAIS LIÉS À L’ACQUISITION DE
L’IMMEUBLE
12_
conséquence. La différence entre le prix
réel et le prix déclaré au moment de la
vente pénalisera l’acheteur en cas de
revente avec plus-value ou d’expropriation.
La valeur vénale : si vendeur et acheteur
s’entendent sur un prix de vente inférieur au prix du marché, le fisc pourrait
les suspecter de fraude et réclamer un
supplément de taxes sur base de la
valeur vénale estimée par ses services.
L’administration devra fournir des éléments de comparaison à l’appui de sa
réclamation.
Le paiement du prix
Il est prudent avant toute remise des
fonds de procéder à une ultime visite
des lieux.
Il arrive que des vendeurs indélicats
enlèvent certains accessoires compris
dans la vente, ou ne respectent pas les
engagements pris de réaliser certains
travaux. Si l’appartement était occupé
par des locataires en fin de bail, il faut
vérifier qu’ils ont bien quitté les lieux.
C’est une garantie pour le vendeur si les
clés sont remises le jour de la signature
devant notaire.
1 - FRAIS D’ACHAT
Frais de la vente
Le code civil français met les frais de la
vente à la charge de l’acheteur. Ils comprennent les frais d’acte, les honoraires
du notaire, les droits d’enregistrement
et de publication etc. À l’inverse, c’est au
vendeur de payer les frais de levée
d’hypothèque.
2 - FRAIS ANNEXES
Au prix de l’immeuble vient s’ajouter un
certain nombre de frais et notamment
ceux que l’on appelle des frais de notaire.
Il faudra également tenir compte de la
commission de l’agent immobilier ou de
la commission de négociation du notaire
ainsi que des frais liés à l’emprunt.
Le prix et le fisc
Dessous de table : certains sont tentés
de dissimuler une partie du prix pour
payer moins de frais de mutation. Cette
pratique n’est pas sans risque et sans
Les frais de notaire
Cette somme est effectivement perçue
par le notaire mais elle est pour partie
réservée au Trésor Public (Centre des
Impôts) et à différents intervenants
(conservateur des hypothèques, syndic,
géomètre…). Les émoluments seuls
constituent la rémunération du notaire
et ils sont fixés par décret.
Qui paie les frais de notaire ?
Ces frais sont en principe supportés par
l’acheteur. Toutefois, les parties peuvent
prévoir au contrat une répartition différente. Le notaire réclamera une provision avant la signature de l’acte authentique.
Que comprennent exactement les frais
de notaire ?
- Droits et taxes dus au Trésor Public : ils
sont composés des droits d’enregistrement, des frais de timbre et de la TVA
(20 %) sur les émoluments du notaire
(à calculer en fonction du prix de vente
de l’immeuble et des formalités que le
notaire aura accompli).
- Déboursés : pour la réalisation de la
vente, le notaire doit réunir certains
documents (extrait cadastral, situation
hypothécaire, documents d’urbanisme…) ou faire appel à certains professionnels ou administrations (géomètre, conservateur des hypothèques…).
Les déboursés couvrent les frais réclamés au notaire lors de ces démarches.
En pratique, le notaire n’avance pas
ces frais, il en fait une estimation
compte tenu du dossier et réclame une
provision lui permettant de les couvrir.
Le cas échéant, une régularisation
aura lieu au moment de la passation de
l’acte authentique.
La remise du relevé de compte
Le notaire doit remettre à la partie qui a
pris à sa charge les frais de notaire un
relevé de compte apportant le détail de
ces frais.
ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER EN FRANCE
Les autres frais à prévoir :
En plus des frais de notaire, il faudra
également prévoir d’autres frais tels
que :
- La commission de l’agent immobilier
ou encore les émoluments de négociation du notaire lorsque c’est ce dernier
qui a réuni l’acheteur et le vendeur.
Cette somme sera perçue au moment
de la signature de l’acte authentique.
Elle n’entre pas dans le prix de vente et
n’est pas soumise aux droits de mutation.
- Lorsque le bien est financé par le biais
d’un crédit immobilier, l’acheteur
emprunteur devra également supporter les frais de dossier et le coût des
garanties réclamées par la banque.
D - GARANTIES
Le vendeur particulier n’est pas traité
avec la même rigueur que le vendeur
professionnel. Toutefois, les clauses
par lesquelles le vendeur prévient
l’acheteur qu’il prend les biens en l’état
sont de moins en moins acceptées, et
nombreux sont les acheteurs qui
engagent des procédures contre leur
vendeur. Le vendeur peut se prémunir
contre ce risque en s’adressant à un
professionnel pour un diagnostic technique et pour mesurer la superficie du
bien qu’il vend.
1 - GARANTIE DE LA CONTENANCE
Le vendeur est tenu de garantir la surface annoncée dans le contrat.
Le code civil français fait une distinction
selon que la contenance a été ou non
déterminante dans la fixation du prix :
- Si la vente a été faite avec indication de
la superficie, à raison de X euros le
mètre carré, le vendeur remboursera
le trop-perçu.
- Dans le cas contraire, l’acheteur
obtiendra une réduction du prix si la
surface est inférieure de plus d’un
vingtième à celle énoncée dans le
contrat.
des quittances de paiement des primes.
Il doit être fait mention dans l’acte notarié ou en annexe de l’existence ou de
l’absence d’assurance.
L’acheteur pourra demander l’annulation du contrat si le défaut de contenance l’empêche de réaliser ses projets.
Le vendeur professionnel, tenu de vérifier la contenance du bien qu’il vend, ne
pourra s’exonérer de la garantie qu’il
doit à l’acheteur.
2 - GARANTIE CONTRE LES DÉFAUTS
Si l’immeuble a moins de 10 ans, la
garantie décennale et la garantie dommages-ouvrage sont d’application. Le
constructeur et le maître de l’ouvrage,
c’est-à-dire celui qui a fait construire,
ont souscrit une assurance contre les
vices de la construction.
Selon le code civil français, tout
constructeur est présumé responsable
pendant 10 ans à compter de la réception de l’immeuble des défauts qui compromettent sa solidité ou encore qui
affectent l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement le rendant impropre
à sa destination. Les garanties du
contrat sont transmises à l’acheteur. La
date de la réception effectuée par le
maître de l’ouvrage marque le point de
départ des différentes garanties (parfait
achèvement, biennale, décennale).
En cas de sinistre, l’assurance dommages-ouvrage avancera au propriétaire de l’immeuble le coût des travaux
pour ensuite se retourner contre l’assurance du constructeur afin de se faire
rembourser.
Si l’immeuble acheté a moins de 10 ans,
il vaut mieux disposer des coordonnées
de l’assurance dommages-ouvrage et
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ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER EN FRANCE
Si l’immeuble a plus de 10 ans, la garantie légale des vices cachés peut être
invoquée.
AVERTISSEMENT:
De nombreux contrats comportent une
clause de non garantie de type :
La garantie des vices cachés suppose
trois conditions :
- Le bien doit être entaché d’un défaut
d’une gravité telle que l’acheteur n’aurait pas acquis l’immeuble s’il en avait
eu connaissance ou en aurait offert un
moindre prix.
- Le vice doit être antérieur à la vente.
- Le vice ne doit pas pouvoir être décelé
au moment de la vente, il doit être
caché.
“l’acquéreur prendra le bien vendu dans
l’état où il se trouvera le jour de l’entrée
en jouissance, sans garantie du vendeur,
sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni réduction du prix pour mauvais état
du sol ou des bâtiments, vices ou défauts
de toute nature apparents ou cachés”.
Si l’acquéreur connaît l’existence du
vice, il est censé l’avoir accepté et ne
peut agir en justice contre le vendeur
sur le fondement de la garantie des
vices cachés. Pour mettre en œuvre la
garantie légale, l’acheteur peut, au
choix, demander en justice la résolution
de la vente ou encore la restitution d’une
partie du prix de l’immeuble.
Enfin, l’acheteur doit exercer son action
contre le vendeur dans un délai de 2 ans à
compter de la découverte du vice.
14_
Cette clause est valable uniquement dans
le cas où le vendeur est un particulier et
non un professionnel. Elle doit toutefois
apparaître clairement dans le contrat.
Toute clause obscure s’interprète en
faveur de l’acquéreur. Si l’acheteur parvient à prouver que le vendeur était de
mauvaise foi et connaissait les vices de
l’immeuble au moment de la vente, la
clause de non garantie ne sera pas
valable.
ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER EN FRANCE
4 - ADRESSES UTILES_
Le premier endroit où s’adresser pour
obtenir des renseignements quant au
bien immobilier, à sa situation ou encore
pour des questions liées au cadastre,
est la mairie du lieu dans lequel se situe
l’immeuble.
La préfecture, la sous-préfecture, ou la
Direction Départementale de l’Equipement (DDE) sont également susceptibles
de détenir des informations utiles lors
de l’achat d’un bien immobilier. La
France étant divisée en régions et en
départements, il est impossible de fournir dans cette brochure l’ensemble de
ces coordonnées. Là encore, la mairie
du lieu dans lequel le bien immobilier se
situe sera à même de procurer aux
futurs acquéreurs les adresses de ces
différents organismes.
Dans tous les cas, le recours à un
notaire, même à titre informatif est plus
que conseillé. Ces consultations sont
payantes.
Acheteurs et vendeurs peuvent également s’adresser à l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) du département ou se situe le
bien. La liste des ADIL est consultable
sur le site de l’ANIL (Agence Nationale
pour l’Information sur le Logement)
www.anil.org
Les ADIL répondent gratuitement à vos
questions.
Enfin, le Centre Européen des Consommateurs du Luxembourg est à même de
conseiller les futurs acquéreurs dans
leurs démarches au +352 26 84 64 -1.
Vous pourrez également trouver un certain nombre d’informations sur le site
des notaires de France, www.notaires.fr.
Les départements de la Moselle (Lorraine), du Haut-Rhin et du Bas-Rhin
(Alsace) sont soumis au droit local qui
présente de légères différences avec le
droit applicable au reste de la France.
Ainsi, pour un bien se situant dans un de
ces trois départements, il est plus prudent de consulter, si besoin est, un
notaire qui exerce ses fonctions dans le
même département que celui du bien en
question.
_15
L’auteurdelaprésentebrochurenepeutêtretenupourresponsabledeséventuelleserreursouomissionsquiysubsisteraientmalgrélesointoutparticulier
portéàsarédaction.NilaCommissioneuropéenne,niaucuneautrepersonne
>
CentreEuropéendesConsommateursGIE
2A,rueKalchesbrück
L-1852Luxembourg
Grand-DuchédeLuxembourg
Tél.:+352268464-1
Fax:+35226845761
info@cecluxembourg.lu
www.cecluxembourg.lu
agissantensonnomn’estresponsabledel’usagefaitéventuellementd’informationstiréesdecettepublication.
Toutereproductionoutraduction,intégraleoupartielle,estinterditesansautorisation écrite au préalable du Centre Européen des Consommateurs du
Luxembourg. Une citation en tant que reproduction d’un extrait est toutefois
autoriséeàconditiond’enindiquerlasource.
Co-fundedby
theEuropeanUnion
> Enbus:
Ligne197ou167versCents,Wassertuerm,arrêt
Neudorf,Kalchesbruckou
Ligne29versFindel,CargoCenter,arrêtReno,
Kalchesbréck
Avec le soutien de l’Etat luxembourgeois et de l’Union Luxembourgeoise des
Consommateurs(ULC).
Cettebrochurefaitpartiedel’action670687ECC-NetLUFPAdontlesfondssont
attribués au titre d’une subvention accordée à une action CEC du «European
Union’sConsumerProgramme»(2014-2020).
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