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communique de presse

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COMMUNIQUE
DE PRESSE
www.leasinvest.be
Information réglementée sous embargo jusqu’au 18/02/2016 – 7h30
Leasinvest Real Estate – Résultats annuels exercice 2015
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1
Le portefeuille immobilier global1 augmente à € 940 millions grâce à l’acquisition de
l’Entrepôt Royal sur le site Tour & Taxis
Valeur de l’actif net (part du groupe) par action EPRA de € 81,3 (+ 7,6%)
Les prévisions pour 2015 ont été confirmées par les chiffres réalisés
Taux d’occupation élevé du portefeuille immobilier à 96%
Revenus locatifs stables à € 50,5 millions
Résultat net courant est en ligne avec celui de 2014 et s’élève à € 25,6 millions
Résultat net est de € 30,6 millions (2014 : € 32,6 millions)
Augmentation du dividende à € 4,70 brut par action (+ 3,2%)
Le portefeuille immobilier global se compose du portefeuille immobilier direct (immeubles) et indirect (principalement la participation dans Retail
Estates).
Information réglementée sous embargo jusqu’au 18/02/2016 – 7h30
1. Rapport d’activités
1. 1 Investissements et désinvestissements
INVESTISSEMENTS
Belgique
Acquisition de l’Entrepôt Royal sur le site de Tour & Taxis à Bruxelles
Le 17 décembre 2015 Leasinvest Real Estate (LRE) a acquis la totalité des actions de T&T Entrepôt Royal SA d’Extensa
Group SA, propriétaire de l’immeuble emblématique nommé ‘Entrepôt Royal’, sur base d’un droit d’emphytéose à long
terme initialement accordé par le Port de Bruxelles2. Cette acquisition représente une juste valeur de € 108 millions3 avec
un revenu locatif de € 6,06 millions soit un rendement initial conforme au marché de 5,61%. Le financement de cette
acquisition s’est fait via le tirage sur des lignes de crédit disponibles.
La construction de l’Entrepôt Royal avait démarrée entre 1904 et 1906 sur base des plans de l’architecte Ernest Van
Humbeeck. L’immeuble date de 1910 et était utilisé pour l’entreposage de longue durée, sous le contrôle de
l’Administration. L’Entrepôt Royal a été entièrement rénové en 2000-2004 en un immeuble multifonctionnel à multiples
locataires avec un risque locatif très diversifié d’une cinquantaine de locataires répartis sur 4 étages avec un total de
45.204 m² de bureaux, espaces commerciaux et archives.
L’Entrepôt Royal a toujours été quasiment entièrement occupé depuis sa rénovation et le loyer moyen par m² a
graduellement augmenté au cours de cette période. L’Entrepôt Royal est un immeuble de niche et la plaque tournante
de tout le site Tour & Taxis. La localisation centrale et la combinaison d’un immeuble historique avec facilités et le
caractère événementiel du site Tour & Taxis font de L’Entrepôt Royal un objet d’investissement fort recherché et unique.
Vu qu’Extensa Group SA est une filiale à 100% d’Ackermans & van Haaren SA, soit une société liée à LRE4, cette transaction
a été réalisée conformément à l’application de l’art. 524 du Code des sociétés et l’art. 37 de la Loi SIR. Cette acquisition
est dans l’intérêt de LRE et s’inscrit dans sa stratégie.
Augmentation de capital publique Retail Estates
En mai 2015 la SIR Retail Estates SA a réalisé une augmentation de capital publique de € 76,2 millions, dont LRE a
souscrit € 7,6 millions. La participation de LRE dans Retail Estates s’élève à juste au-delà des 10%.
DESINVESTISSEMENTS
Grand-duché de Luxembourg
Vente Kiem
Le 16 mars 2015 LRE, via sa filiale luxembourgeoise à 100%, Leasinvest Immo Lux, a vendu l’immeuble de bureaux situé
rue Kiem à Strassen au Grand-duché de Luxembourg à un investisseur privé pour un montant de € 6,3 millions (hormis
frais)5.
2
Une filiale à 100% de Leasinvest Real Estate acquerra les droits résiduels début 2016.
La valeur convenue comprend tant la valeur du droit d’emphytéose que celle des droits résiduels, et n’est pas supérieure à l’évaluation de l’expert
immobilier indépendant de LRE conformément à l’article 49 de la loi du 12 mai 2014 sur les SIR (Loi SIR).
4 Pour plus d’information nous renvoyons au chapitre gouvernance d’entreprise dans le rapport financier annuel 2015.
5
La valeur conventionnelle respecte le prescrit de l’article 40 §1 de la Loi SIR.
3
Information réglementée sous embargo jusqu’au 18/02/2016 – 7h30
L’immeuble comprend 1.700 m2 et 50 emplacements de parking. L’immeuble est situé dans la périphérie et fait partie
d’un complexe de 3 immeubles de bureaux similaires situés entre la route d’Arlon en la rue Kiem. L’immeuble n’était
entre-temps loué que pour 20% et n’était pas considéré comme étant stratégique de par sa taille.
Compromis de vente pour le projet de bureaux en construction Royal20
Le 20 avril 2015 LRE, via sa filiale luxembourgeoise à 100%, Leasinvest Immo Lux, a conclu un compromis de vente à
terme, sous réserve de réception, lequel fut réitéré dans un acte notarié daté le 18 mai 2015, pour le projet de bureaux
en construction Royal20, situé boulevard Royal dans le centre de la ville de Luxembourg au Grand-duché de
Luxembourg, pour un montant de € 62,5 millions (hors TVA)6. L’acquéreur est un fonds dédié familial, de droit
luxembourgeois, piloté par Banque Privée Edmond de Rothschild (Europe). La réception finale prévue de l’immeuble de
bureaux et le transfert de la propriété sont attendus au cours du deuxième trimestre de 2016.
Fin 2014 un contrat locatif avait déjà été conclu avec la China Merchants Bank pour l’entièreté de l’immeuble, pour une
période fixe de 10 ans qui entrera en vigueur à partir de la réception de l’immeuble.
Belgique
Vente Canal Logistics Brussels Phase 2
Comme déjà annoncé dans le communiqué de presse sur les résultats annuels 2014, un compromis de vente avait été
signé le 31 décembre 2014 relatif à l’immeuble logistique Canal Logistics Phase 2 à Nederover-Heembeek pour un
montant de € 16,75 millions net6. Le 29 juin 2015 a eu lieu la passation de l’acte notarié.
L’immeuble, qui a été vendu à un utilisateur final, comprend 20.664 m² d’entrepôts et 1.250 m² de bureaux et est très
bien localisé le long du canal Bruxelles-Charleroi.
Vente entrepôt Wenenstraat à Meer
Le 20 octobre 2015 l’acte notarié pour la vente d’un entrepôt, moins important et non stratégique, situé Wenenstraat à
Meer a été passé pour un prix de vente de € 1,5 million6.
1. 2 Développements et redéveloppements
Grand-duché de Luxembourg
Finition du gros œuvre du projet de bureaux Royal20
Au Grand-duché de Luxembourg la façade spectaculaire du projet de bureaux ‘Royal20’ au boulevard Royal dans le
centre-ville de Luxembourg a été finalisée. La complexité de la structure de la façade requiert l’appel à des techniques
de pointe afin de pouvoir réaliser l’immeuble comme une sculpture unique en forme de diamant.
La réception du projet de bureaux et la cession de la propriété sont prévues au cours du 2 ème trimestre de 2016.
6
La valeur conventionnelle respecte le prescrit de l’article 40 §1 de la Loi SIR.
Information réglementée sous embargo jusqu’au 18/02/2016 – 7h30
Rénovation immeuble de bureaux Monnet
L’immeuble de bureaux Monnet au Grand-duché de Luxembourg, qui devenait vacant à partir de janvier 2015, a été
substantiellement rénové (e.a. nouveau système de climatisation et certificat BREEAM ‘excellent’ est prévu). La
rénovation fut finalisée fin septembre 2015 et l’immeuble de 3.866 m2 est à nouveau entièrement loué à différent
locataires depuis octobre 2015.
Redéveloppement site retail Strassen
Via sa filiale à 100% Leasinvest Immo Lux, LRE planifie le redéveloppement du site retail existant nommé
Einkaufszentrum Strassen de 22.721 m² situé route d’Arlon à Strassen vers un concept de centre commercial qui
comprendra, outre des commerces, e.a. également un restaurant. Ce redéveloppement sera réalisé en 2 phases afin de
tenir compte des locataires existants Adler Fashion, Bâtiself et Roller. La réception de la première et deuxième phase
sont prévus respectivement en 2017 et en 2020. Ce site sera le plus grand parc retail dans la périphérie
luxembourgeoise à l’entrée de la ville de Luxembourg.
Belgique
Extension de 6.800 m² pour SKF Logistics Services à Tongres
A la demande du locataire SKF leur site logistique à Tongres a été étendu d’un immeuble logistique supplémentaire de
6.800 m².
SKF Logistics Services soutient toute la chaîne d’approvisionnement et de distribution du SKF groupe, producteur et
leader en matière de roulements, solutions d’étanchéité, mécatronique, services et systèmes de lubrification. Le centre
de distribution Européen à Tongres s’occupe de la distribution des pièces de réserves dans la région EMEA et il joue un
rôle plus important dans le réseau puissant de transport SKF.
Le contrat locatif pour ce nouvel immeuble a été conclu pour une période fixe de 10 ans qui est entrée en vigueur le
04/12/2015.
Redéveloppement Square de Meeûs à 1000 Bruxelles
Cet immeuble de +/- 6.000 m², situé dans le central business district (CBD) de Bruxelles sera entièrement démoli et
reconstruit comme immeuble AAA qui répondra aux normes les plus strictes de qualité en termes de durabilité (un
certificat BREEAM ‘excellent’ est prévu) et de technologie. Square de Meeûs bénéficie d’une localisation unique au
centre du quartier européen. Le permis d’urbanisme pour ce projet a récemment été obtenu et la réception provisoire
prévue pour ce nouvel immeuble est planifiée pour le quatrième trimestre de 2017. Vu l’offre limitée de tels immeubles
performants dans le quartier européen LRE est optimiste de pouvoir louer cet immeuble à des conditions conformes au
marché.
Redéveloppement Montoyer 63 à 1000 Bruxelles
L’immeuble de bureaux Montoyer qui initialement deviendrait vacant à partir du 01/01/2016, mais pour lequel le
contrat locatif avec le locataire actuel a entretemps été prolongé pour 6 mois (voir infra), est également situé dans le
quartier Léopold parmi les institutions européennes, où il existe déjà maintenant une pénurie d’immeubles de bureaux
de qualité neufs. Cet immeuble sera entièrement démoli et reconstruit, et comprendra 6.570 m2 d’espaces de bureaux
Information réglementée sous embargo jusqu’au 18/02/2016 – 7h30
ultramodernes. Le permis d’urbanisme a récemment été obtenu et l’objectif est d’obtenir un BREEAM ‘excellent’ pour
cet immeuble pour sa réception, prévue fin 2017.
1. 3 Locations
Grand-duché de Luxembourg
Monnet au Luxembourg loué à 100% avant la fin de sa rénovation
Pour l’immeuble de bureaux Monnet de 3.866 m² situé au Kirchberg au Grand-duché de Luxembourg, tous les étages
ont été loués avant la finalisation des travaux de rénovation, ce qui fait que l’immeuble était à nouveau loué à 100%
depuis octobre 2015. Le loyer moyen a pu être augmenté à un loyer conforme au marché plus élevé.
Nouveaux contrats locatifs pour le site retail Strassen et l’immeuble retail Foetz
Au Grand-duché de Luxembourg un nouveau contrat locatif à long terme a été conclu avec un locataire commun
existant du site retail à Strassen et de notre immeuble retail à Foetz.
Belgique
The Crescent Anderlecht: taux d’occupation amélioré
Le 9 mars 2015 un nouveau contrat de services a été conclu pour l’immeuble The Crescent à Anderlecht, ce qui fait que
le taux d’occupation de l’immeuble a augmenté à 88% entretemps. Par le plus grand nombre d’utilisateurs des services
offerts (catering, fitness, salles de réunion) par rapport à l’année passée, ceci résulte en un taux d’occupation financier
effectif supérieur à 90%.
Nouveaux contrats locatifs pour Canal Logistics Brussels Phase 1
Pour l’immeuble logistique Canal Logistics Phase 1 situé à Neder-over-Heembeek le long du canal Bruxelles- Charleroi, à
juste 10 minutes du centre de Bruxelles et de Brussels Airport, 2 nouveaux contrats locatifs ont été conclus, remplaçant
un contrat locatif qui prenait fin le 3/12/2015. Avec ces nouveaux contrats locatifs l’immeuble Canal Logistics Brussels
Phase 1 reste pratiquement entièrement loué.
Extension contrat locatif Montoyer 63 à 1000 Bruxelles
Pour l’immeuble Montoyer 63 à 1000 Bruxelles le contrat locatif avec le Parlement européen a été prolongé de 6 mois,
ce qui fait que le redéveloppement planifié commencera au cours du 3ème trimestre de 2016.
Information réglementée sous embargo jusqu’au 18/02/2016 – 7h30
Suisse
Extension contrats locatifs Etoy et Villeneuve
Pour les immeubles retail situés à Etoy et Villeneuve dans le canton du Vaud en Suisse, les deux contrats locatifs
existants avec un locataire conjoint ont été prolongés pour une période fixe de 5 ans qui sont entrés en vigueur le
07/11/2015.
Information réglementée sous embargo jusqu’au 18/02/2016 – 7h30
2. Chiffres clés consolidés
Chiffres clés portefeuille immobilier (1)
Juste valeur portefeuille immobilier (€ 1.000) (2)
Juste valeur immeubles de placement incl. participation dans Retail Estates (€ 1.000)
(2)
Valeur d'investissement des immeubles de placement (€ 1.000) (3)
Rendement locatif sur base de la juste valeur (4) (5)
Rendement locatif sur base de la valeur d'investissement (4) (5)
Taux d'occupation (5) (6)
Durée moyenne des contrats locatifs (années)
31/12/2015
869 361
31/12/2014
756 327
939 786
886 390
6,89%
6,76%
95,96%
4,84
808 126
770 680
7,23%
7,10%
96,24%
5,08
(1) Le portefeuille immobilier comprend tant les immeubles en exploitation que les projets de développement, les actifs détenus en
vue de la vente et les immeubles présentés comme leasing financier selon IFRS.
(2) Juste valeur (‘fair value’) : la valeur d’investissement telle que définie par un expert immobilier indépendant et dont les frais de
mutation ont été déduits. La juste valeur est la valeur comptable sous IFRS. La juste valeur de Retail Estates a été définie sur base du
cours de bourse au 31/12/2015.
(3) La valeur d’investissement est la valeur telle que définie par un expert immobilier indépendant et dont les frais de mutation n’ont
pas encore été déduits.
(4) La juste valeur et la valeur d’investissement telles qu’estimées par les experts immobiliers Cushman & Wakefield / Winssinger et
Associés / Stadim.
(5) Pour le calcul du rendement locatif et du taux d’occupation, uniquement les immeubles en exploitation sont pris en compte,
hormis les projets et les actifs détenus en vue de la vente.
(6) Le taux d’occupation a été calculé sur base de la valeur locative estimée.
Le portefeuille immobilier consolidé de LRE comprend, fin 2015, 33 sites (y inclus les actifs détenus en vue de la vente &
les projets de développement) avec une superficie totale de 458.564 m².
16 sites sont localisés au Grand-duché de Luxembourg (54% comparé à 60% l’exercice précédent), 14 en Belgique (41%
par rapport à 40% l’exercice précédent) et 3 en Suisse (5%).
La juste valeur du portefeuille immobilier s’élève à € 869,36 millions fin 2015 par rapport aux € 756,33 millions fin
décembre 2014. L’augmentation s’explique principalement par l’acquisition de T&T Entrepôt Royal pour € 108 millions.
Le portefeuille immobilier direct et indirect global (y inclus la participation dans Retail Estates SA) s’élève à presque
€ 940 millions fin 2015.
Par les opérations réalisées, la partie retail s’élève à 42,2% (2014 : 45%), bureaux à 42,1% (2014 : 35%), et espaces
logistiques à 15,7% (2014 : 20%). Cette répartition changera à nouveau en faveur du secteur retail dès que la vente
planifiée de l’immeuble de bureaux finalisé R20 aura eu lieu au cours du deuxième trimestre de 2016.
Le rendement locatif du portefeuille immobilier en exploitation sur base de la juste valeur s’élève à 6,89% (comparé à
7,23% fin 2014), et sur base de la valeur d’investissement à 6,76% (comparé à 7,10% fin 2014).
Les données par action sont calculées sur base de 4.935.478 ayant droit au dividende, soit le nombre d’actions
enregistrées à la date de rapport, soit 4.938.870, moins les 3.392 actions propres, rachetées dans le cadre de la
finalisation de la procédure légale relative à la dématérialisation de titres au porteur conformément à l’article 11 de la
loi du 14 décembre 2005.
Information réglementée sous embargo jusqu’au 18/02/2016 – 7h30
Chiffres clés bilan
Valeur de l'actif net part du groupe (€ 1.000)
Valeur de l'actif net part du groupe, par action
Valeur de l'actif net part du groupe, par action sur base de la valeur
d'investissement
Valeur de l'actif net part du groupe, par action EPRA
Total des actifs (€ 1.000)
Dette financière
Taux d'endettement financier (conformément à la réglementation légale sur SIR)
Durée moyenne des lignes de crédit (années)
Coût de financement moyen (excl. variations juste valeur sur instruments
financiers)
Durée moyenne des couvertures (années)
31/12/2015
362 405
73,4
31/12/2014
336 410
68,1
76,9
81,3
976 302
532 249
58,03%
2,96
71,0
75,5
836 914
441 155
54,27%
3,20
3,27%
6,58
3,63%
6,13
Le résultat net, part du groupe s’élève à € 30,62 millions fin 2015 par rapport aux € 32,57 millions fin 2014. En termes
de résultat net par action, ceci résulte en € 6,20 fin 2015 par rapport aux € 6,60 fin 2014. Cette évolution s’explique par
les revenus locatifs stables (+€ 0,3 million) d’une part, et, d’autre part des charges immobilières légèrement plus
élevées (+€ 0,9 million) à la charge du propriétaire, e.a. par le précompte immobilier non récupérable et une taxe sur la
vacance causée par la vacance temporaire dans les immeubles à redévelopper du portefeuille.
Le résultat sur le portefeuille immobilier s’élève à € 9,9 millions fin 2015 (2014 : € 7,5 millions) y inclus l’impact positif
du taux de change EUR/CHF sur la juste valeur des immeubles suisses de € 4,33 millions.
Le résultat financier évolue de -€13,2 millions fin 2014 à - € 17,1 millions sur 2015 (-€ 3,9 millions) et est pour la plus
grande part défini par l’impact négatif des couvertures cross-currency EUR/CHF (- € 4,09 millions) existantes,
compensées économiquement par l’impact positif susmentionné du taux de change EUR/CHF sur la juste valeur des
immeubles de placement en Suisse.
Le résultat net courant fin 2015 s’élève à € 25,6 millions (soit € 5,18 par action), en comparaison avec un résultat net
courant de € 26,1 millions (soit € 5,28 par action) fin 2014. Cette légère diminution est principalement la suite des
charges immobilières plus élevées en comparaison avec la même période de l’année passée.
Chiffres clés compte de résultats
Revenus locatifs (€ 1.000)
Résultat locatif net par action
Résultat net courant (€ 1.000) (1)
Résultat net courant par action
Résultat net part du groupe (€ 1.000)
Résultat net part du groupe par action
Résultat global part du groupe (€ 1.000)
Résultat global part du groupe par action (2)
31/12/2015
50 455
10,22
25 564
5,18
30 618
6,20
48 458
9,82
31/12/2014
50 175
10,16
26 062
5,28
32 572
6,60
21 321
4,32
(1) Le résultat net courant se compose du résultat net à l’exclusion du résultat sur portefeuille et des variations de la juste valeur
des couvertures inefficaces.
(2) Résultat global = « comprehensive result »
Information réglementée sous embargo jusqu’au 18/02/2016 – 7h30
3. Prévisions pour l’exercice 2016
Nonobstant la démolition et reconstruction prévues des 2 immeubles dans le CBD de Bruxelles en 2016, et à l’exception
de circonstances extraordinaires, la société prévoit, grâce à l’acquisition de l’Entrepôt Royal sur le site Tour & Taxis, de
réaliser un résultat net et résultat net courant plus élevés en 2016 qu’en 2015 ; le dividende sur 2016 pourra être
maintenu au minimum au même niveau.
Information réglementée sous embargo jusqu’au 18/02/2016 – 7h30
4. Etats financiers
Etat du résultat global consolidé
(en 1.000 €)
(+)
Revenus locatifs
(+)
Reprises de loyers cédés et escomptés
(+/-) Charges relatives à la location
RESULTAT LOCATIF NET
(+)
Récupération de charges immobilières
(+)
Récupération de charges locatives et de taxes normalement
assumées par le locataire sur immeubles loués
(-)
Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur
dégâts locatifs et remises en état au terme du bail
(-)
Charges locatives et taxes normalement assumées
par le locataire sur immeubles loués
(+/-) Autres recettes et dépenses relatives à la location
RESULTAT IMMOBILIER
(-)
Frais techniques
(-)
Frais commerciaux
(-)
Charges et taxes sur immeubles non loués
(-)
Frais de gestion immobilière
(-)
Autres charges immobilières
CHARGES IMMOBILIERES
31/12/2015 31/12/2014
50.455
50.176
0
0
-42
-31
50.413
50.145
108
367
3.579
4.008
0
0
-3.579
-4.008
-2.131
48.390
-1.563
-781
-885
-4.187
-771
-8.187
-1.637
48.875
-1.307
-1.059
-504
-3.893
-472
-7.235
RESULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES
(-)
Frais généraux de la société
(+/-) Autres revenus et charges d’exploitation
RESULTAT D’EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE
(+/-) Résultat sur vente d’immeubles de placement
(+/-) Variations de la juste valeur des immeubles de placement
40.203
-1.754
-169
38.280
329
9.549
41.640
-2.704
-307
38.629
1.767
5.687
RESULTAT D’EXPLOITATION
(+)
Revenus financiers
(-)
Charges d’intérêts nettes
(-)
Autres charges financières
(+/-) Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers
RESULTAT FINANCIER
48.158
2.327
-13.082
-1.490
-4.824
-17.069
46.083
3.111
-13.811
-1.729
-729
-13.158
31.089
32.925
-468
-3
-471
-353
0
-353
30.618
32.572
RESULTAT AVANT IMPOT
(+/-) Impôts des sociétés
(+/-) Exit tax
IMPOT
RESULTAT NET
Information réglementée sous embargo jusqu’au 18/02/2016 – 7h30
Commentaires sur le compte de résultats
Les revenus locatifs ont augmenté de 0,6% (+ € 279 mille) et s’élèvent à € 50.455 mille en comparaison avec € 50.175
mille fin 2014.
Cette évolution stable est principalement la suite des revenus locatifs plus élevés des immeubles retail suisses (acquis
en novembre 2014), qui ont contribué pour une année entière en 2015, et qui ont compensé les revenus locatifs plus
bas suite à la vacance locative temporaire en 2015 des immeubles de bureaux Monnet au Grand-duché de Luxembourg
et Square de Meeûs à Bruxelles d’une part, et le manque de revenus locatifs suite à la vente de Canal Logistics Phase 2,
Kiem et Meer, d’autre part.
A portefeuille constant (« like-for-like ») les revenus locatifs (hormis les gratuités locatives) diminuent de € -1,7M, soit 3,32%, principalement suite à la vacance de Monnet (les 9 premiers mois de 2015) et Square de Meeûs (les 8 derniers
mois de 2015) en comparaison avec la même période de l’année précédente.
La durée moyenne des contrats locatifs s’est maintenue à un niveau relativement stable de 4,84 ans en comparaison
avec 5,08 ans fin 2014. Les locations les plus importantes ont été enregistrées au Luxembourg avec la location des
immeubles Monnet, Kennedy, Monterey et des immeubles retail à Strassen et Foetz. La durée moyenne du portefeuille
retail suisse (6,1 ans) a également augmenté par l’extension d’un contrat locatif avec un locataire commun à Etoy et
Villeneuve.
Les rendements locatifs bruts ont légèrement diminué en comparaison avec fin 2014 et s’élèvent à 6,89% (fin 2014 :
7,23%) sur base de la juste valeur et à 6,76% (fin 2014 : 7,10%) sur base de la valeur d’investissement, causés par
l’acquisition de l’Entrepôt Royal à un rendement initial conforme au marché de 5,61%. Le taux d’occupation est resté
quasi stable et s’élève à 95,96% en comparaison avec 96,24% fin 2014.
Le résultat d’exploitation avant le résultat sur portefeuille diminue légèrement de 0,9% et s’élève à € 38,3 millions fin
2015 en comparaison avec € 38,6 millions fin 2014.
Le résultat financier augmente substantiellement de -€ 3,9 millions et s’élève à -€ 17,07 millions. Malgré un coût de
financement moyen moins élevé fin 2015 (3,27%) en comparaison avec fin 2014 (3,63%), le résultat financier
augmente, principalement par l’augmentation des cross-currency-swaps EUR/CHF à concurrence de -€ 4,09 millions, qui
sont compensés par une augmentation similaire de la juste valeur des biens suisses. Le dividende net perçu de la SIRP
Retail Estates sur l’exercice écoulé s’élevait à € 1,7 million.
Il est important de clarifier que le résultat financier négatif global aurait pu être amélioré de € 0,6 million si le dividende
brut (sans déduction du précompte mobilier) aurait été perçu de Retail Estates. Contrairement aux années
précédentes, les dividendes annuels de Retail Estates ont été perçus bruts pour nets grâce à l’application de la directive
mère-fille. Le renvoi vers cette directive a été radié par erreur dans la législation SIR fin 2014, ce qui signifiait que par le
changement du statut de sicafi vers une SIR (fin 2014) LRE ne pouvait plus y faire appel. Début 2016 cette situation fut
régularisée en on peut à nouveau faire appel à cette directive mère-fille, ce qui signifie qu’à partir de 2016 les
dividendes bruts (sans déduction du précompte mobilier) de Retail Estates seront à nouveau perçus.
Le résultat net, part du groupe s’élève à € 30,62 millions fin 2015 par rapport aux € 32,57 millions fin 2014. En termes
de résultat net par action, ceci résulte en € 6,20 fin 2015 par rapport aux € 6,60 fin 2014. Le résultat sur le portefeuille
immobilier s’élève à € 9,8 millions fin 2015 en comparaison avec € 7,5 millions fin 2014.
Le résultat net courant fin 2015 s’élève à € 25,6 millions (soit € 5,18 par action), en comparaison avec un résultat net
courant de € 26,1 millions (soit € 5,28 par action) fin 2014.
Information réglementée sous embargo jusqu’au 18/02/2016 – 7h30
(en 1.000 €)
ACTIF
I. ACTIFS NON COURANTS
Immobilisations incorporelles
Immeubles de placement
Autres immobilisations corporelles
Actifs financiers non courants
Créances de leasing financier
31/12/2015 31/12/2014
954.243
10
847.069
1.163
88.101
17.900
804.790
80
720.801
1.266
64.743
17.900
22.059
32.124
Actifs détenus en vue de la vente
Actifs financiers courants
4.392
0
17.626
0
Créances commerciales
7.967
8.207
2.885
4.531
2.284
976.302
1.010
3.654
1.627
836.914
II. ACTIFS COURANTS
Créances fiscales et autres actifs courants
Trésorerie et équivalents de trésorerie
Comptes de régularisations
TOTAL DE L’ACTIF
Information réglementée sous embargo jusqu’au 18/02/2016 – 7h30
(en 1.000 €)
PASSIF
31/12/2015 31/12/2014
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES
I. CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX
ACTIONNAIRES DE LA SOCIETE MERE
Capital
Primes d’émission
Rachat actions propres
Réserves
Ecarts taux de change
Résultat net de l’exercice
II. INTERETS MINORITAIRES
362.410
362.405
336.414
336.410
54.315
121.091
-293
156.666
8
30.618
5
54.315
121.091
0
128.432
0
32.572
4
PASSIF
I. PASSIFS NON COURANTS
Provisions - autres
Dettes financières non courantes
- Etablissements de crédit
- Autres
Autres passifs financiers non courants
Autres passifs non courants
613.892
395.948
9
355.722
258.538
97.184
40.217
500.500
357.650
II. PASSIFS COURANTS
Provisions
Dettes financières courantes
- Etablissements de crédit
- Autres
217.944
142.850
176.887
89.191
87.696
121.910
32.919
88.991
Dettes commerciales et autres dettes courantes
- Exit tax
- Autres
Autres passifs courants
Comptes de régularisation
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF
24.810
12.299
12.511
8.200
8.047
976.302
8.631
0
8.631
3.250
9.059
836.914
Taux d'endettement (ratio légal cf. réglementation SIR)
58,03%
54,27%
319.423
222.029
97.394
38.227
Information réglementée sous embargo jusqu’au 18/02/2016 – 7h30
Commentaires sur le bilan
La juste valeur du portefeuille immobilier s’élève à € 869,4 millions fin 2015 comparé aux € 756,3 millions fin décembre
2014. L’augmentation s’explique principalement par l’investissement dans Tour & Taxis Entrepôt Royal pour € 108
millions et les travaux exécutés pour le Royal 20, compensés par la vente de Canal Logistics Phase 2 (- €16,75 millions),
l’immeuble de bureaux Kiem (- € 6,3 millions) et l’immeuble logistique situé à Meer (- € 1,5 million).
Fin décembre 2015 les capitaux propres, part du groupe (basés sur la juste valeur des immeubles de placement)
s’élèvent à € 362,4 millions (31/12/14 : € 336,4 millions), soit € 73,4 par action (2014 : € 68,1).
L’augmentation des capitaux propres en comparaison avec fin 2014 est due à l’évolution du résultat global de € 48,5
millions fin 2015.
Fin décembre 2015 la valeur de l’actif net (sur base de la juste valeur) par action s’élève à € 73,4 (2014 : € 68,1). Le
cours de clôture de l’action s’élevait à € 93,09 soit supérieur de 27% à la valeur de l’actif net. L’actif net par action
hormis l’influence des ajustements de la juste valeur des instruments financiers (EPRA) s’élève à € 81,3 fin 2015 en
comparaison avec € 75,5 fin 2014.
Fin décembre 2015 le taux d’endettement s’élève temporairement à 58,03% en comparaison avec 54,27% fin décembre
2014. Cette augmentation du taux d’endettement est causée par l’acquisition du T&T Entrepôt Royal fin décembre
2015, entièrement financée par de la dette bancaire. Au cours du deuxième trimestre de 2016, la vente planifiée de
l’immeuble de bureaux Royal 20 au Grand-duché de Luxemburg, qui sera dès lors terminé, pour un prix de vente net de
€ 62,5 millions, diminuera le taux d’endettement à nouveau à 53%, soit entièrement conforme à la fourchette définie
de 50%-55%.
5. Evénements importants après la clôture de l’exercice 2015
5. 1 Désinvestissement
Promesse de vente-achat conclue pour Zeutestraat Malines (Belgique)
Pour l’entrepôt avec bureaux situé Zeutestraat à Malines, d’une superficie totale de 7.363 m2 une promesse de venteachat temporaire réciproque, sous conditions suspensives, a été conclue le 27/01/2016 avec un utilisateur final pour
€ 4,5 millions7.
5. 2 Développements et redéveloppements
Redéveloppement Square de Meeûs à 1000 Bruxelles
Entretemps, le permis d’urbanisme pour ce projet a été obtenu le 20 janvier 2016.
Redéveloppement Montoyer 63 à 1000 Bruxelles
Le permis d’urbanisme pour démolition et reconstruction a été obtenu le 21 janvier 2016.
7
La valeur conventionnelle respecte le prescrit de l’article 40 §1 de la Loi SIR.
Information réglementée sous embargo jusqu’au 18/02/2016 – 7h30
6. Affectation du résultat – distribution de dividende
Le conseil d’administration du gérant statutaire propose à l’assemblée générale ordinaire des actionnaires de distribuer
un dividende brut de € 4,70 (2014 : € 4,55) et net, libre de précompte mobilier de 27%, de € 3,431 (2014 : € 3,4125 libre
de précompte immobilier de 25%), aux 4.935.478 actions ayant droit au dividende8.
Sous réserve d’approbation par l’assemblée générale ordinaire du 17 mai 2016, le paiement du dividende se fera contre
la remise du coupon n° 19 à partir du 23 mai 2016 auprès des institutions financières Banque Delen (agent principal de
paiement), ING Banque, Belfius Banque, BNP Paribas Fortis Banque et Banque Degroof.
La date de détachement du coupon (Ex-date) est le 19/05/2016 et la date d’arrêté (Record date) est le 20/05/2016.
7. Déclaration sans réserve du Commissaire
Le commissaire Ernst & Young Réviseurs d’entreprises, représenté par Mr Pierre Vanderbeek, a confirmé que ses
activités de contrôle des comptes annuels consolidés, établis conformément aux ‘International Financial Reporting
Standards’, tels qu’adoptés par l’Union européenne, ont été effectuées à fond et n’ont pas donné lieu à des corrections
importantes qui devraient être apportées aux données comptables, reprises des comptes annuels consolidés, et
reproduites dans ce communiqué.
8. Calendrier financier
31/03/2016
17/05/2016
17/05/2016
19/05/2016
20/05/2016
23/05/2016
25/08/2016
17/11/2016
16/02/2017
Rapport financier annuel 2015
Assemblée annuelle des actionnaires
Déclaration intermédiaire Q1 (31/03/2016) (Résultats AGE incus)
Date du détachement de coupon (Ex-date)
Date d’arrêté (Record date)
Mise en paiement du dividende
Rapport financier semestriel 2016
Déclaration intermédiaire Q3 (30/09/2016)
Résultats annuels 2016 (31/12/2016)
9. Rapport financier annuel
Le rapport financier annuel concernant l’exercice 2015 sous forme de brochure, qui comprend les comptes annuels, le
rapport annuel et le rapport du commissaire, sera disponible à partir du 31/03/2016 (PDF sur le site internet) et peut
être obtenu sur simple demande à l’adresse suivante :
Leasinvest Real Estate SCA
Schermersstraat 42 (siège administratif), 2000 Anvers
T +32 3 238 98 77 - F +32 3 237 52 99
E investor.relations@leasinvest.be
W www.leasinvest.be (investor relations • rapports)
8
Exclus 3.392 actions de LRE rachetées dans le cadre de la procédure de dématérialisation des effets au porteur.
Information réglementée sous embargo jusqu’au 18/02/2016 – 7h30
Pour plus d’information, contactez :
Leasinvest Real Estate
Jean-Louis Appelmans
CEO
T: +32 3 238 98 77
E: jeanlouis.appelmans@leasinvest.be
Leasinvest Real Estate SCA
La Société immobilière réglementée publique Leasinvest Real Estate SCA investit dans des immeubles de qualité bien situés :
immeubles retail, bureaux et immeubles logistiques au Grand-duché de Luxembourg, en Belgique et en Suisse.
A présent la juste valeur totale du portefeuille immobilier détenu en direct de Leasinvest s’élève à plus de € 869,4 millions et est
réparti dans le Grand-duché de Luxembourg (54%), La Belgique (41%) et la Suisse (5%). Leasinvest est en outre le plus grand
investisseur immobilier au Luxembourg.
Le portefeuille est investi en retail (42,2%), bureaux (42,1%) et logistique (15,7%).
La SIR est cotée sur Euronext Bruxelles et affiche une capitalisation boursière d’environ € 466 millions (valeur au 16 février 2016).
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