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comment doit etre cree le syndicat secondaire

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COMMENT DOIT ETRE CREE LE SYNDICAT SECONDAIRE
Si vous habitez un ensemble immobilier composé de plusieurs bâtiments distincts qui composent une
copropriété unique, il est possible que vous ayez des difficultés importantes pour maîtriser la gestion de votre
copropriété. Dans certains cas, vous pouvez même (vous et les copropriétaires de votre bâtiment) devoir subir la
« loi » des copropriétaires des autres bâtiments.
Dès lors, une solution relativement simple à mettre en œuvre et rapidement efficace est la mise en place d'un
syndicat secondaire (l'ensemble de la copropriété étant appelé « syndicat principal »).
Nous allons voir, dans ce chapitre, comment s'y prendre concrètement.
Dans quel cas peut-on créer un syndicat secondaire ?
La création d'un syndicat secondaire n'est possible, dans la pratique, que si le bâtiment concerné est
physiquement indépendant des autres. Il peut être accolé, mais ne doit pas avoir d'éléments du gros œuvre
en commun. Ceci signifie donc que, dans un immeuble de trois « cages d'escaliers », la création de syndicats
secondaires par cage d'escalier n'est pas possible.
Comment créer un syndicat secondaire ?
Pour créer un syndicat secondaire, il suffit:
— que les copropriétaires du bâtiment concerné soient réunis en assemblée générale spéciale du
bâtiment;
— qu'ils prennent la décision à la majorité absolue (501/1000e) des millièmes du bâtiment. Au cas où
cette majorité ne serait pas atteinte, la décision serait prise, en deuxième vote ou assemblée, à la
majorité simple.
Une fois prise, la décision s'impose à toute la copropriété, ce qui signifie que les copropriétaires des autres
bâtiments ne peuvent s'opposer à la création de ce syndicat secondaire.
L'assemblée générale spéciale sera convoquée :
 soit par le syndic à la demande des copropriétaires qui regroupent 250/1000e du bâtiment ou encore à
la demande d'une majorité du conseil syndical;
 soit encore par tout copropriétaire, également après mise en demeure, et, s'il est autorisé à le faire, par le
tribunal de grande instance.
Ceci dit, pour des raisons pratiques, vous pouvez demander au syndic de réunir l'assemblée spéciale à
l'occasion de l'assemblée ordinaire de la copropriété. L'assemblée spéciale pourra être convoquée une demiheure avant l'assemblée générale.
En pratiquant ainsi, on résout par ailleurs plus facilement le problème du syndic principal, comme on le verra
un peu plus loin.
278. Quel ordre du jour prévoir?
Un syndicat secondaire étant un syndicat de copropriétaires à part entière, il lui faut donc:
 un syndic;
 un conseil syndical;
 un budget.
Il faudra donc prévoir ces différents points à l'ordre du jour, de façon à pouvoir prendre les décisions
correspondantes.
Quelles sont les conséquences de la création de ce syndicat ?
A. Personnalité civile
Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile; il peut donc ouvrir un compte bancaire et « ester » en
justice (c'est-à-dire attaquer ou se défendre devant le tribunal).
B. Institution de parties communes spéciales au bâtiment
Dans le cas où l'on est dans une copropriété dont le règlement ne prévoit pas de parties communes spéciales à
chaque bâtiment, la création du syndicat secondaire a pour effet, automatiquement, l'institution de parties
communes spéciales. Si, par exemple, les frais de ravalement ou de réfection de toiture étaient, jusqu'à la
création du syndicat secondaire, répartis entre tous les copropriétaires, à présent les copropriétaires du
bâtiment concerné paieront seuls le ravalement ou la réfection de leur toiture et ne participeront plus à la
réfection des autres toitures.
Il est évident que cette procédure est automatique et que le reste de la copropriété ne peut s'y opposer.
C. Participation au conseil syndical du conseil principal
Le syndicat secondaire est représenté à ce conseil en proportion des millièmes qu'il totalise.
Cette disposition est très importante puisqu'elle garantit aux copropriétaires d'un immeuble, même
minoritaires, une représentation au conseil syndical principal. LES NOUVEAUTÉS DE LA LOI ALUR
Désormais, le président du conseil syndical d'un syndicat secondaire peut totalement et seul représenter
le syndicat secondaire à l'assemblée du syndicat principal.
Pour les décisions relevant d'une majorité simple, il peut voter sans mandat et, pour les autres décisions, il
doit se conformer aux décisions prises par l'assemblée générale du syndicat secondaire.
Que devient le syndic du syndicat principal ?
Si vous ne voulez pas avoir à payer le syndic principal à ne rien faire (ou presque), il faudra:
 soit négocier une baisse de ses honoraires correspondant au fait qu'il n'aura plus à gérer les parties
communes de votre bâtiment, dans le cas où vous décidez de gérer vous-même votre syndicat
secondaire;
 soit attendre la fin de son mandat pour créer le syndicat secondaire. C'est la formule la plus facile, d'où
l'intérêt de « coupler » l'assemblée spéciale avec l'assemblée générale ordinaire appelée à renouveler
le mandat du syndic (ou en changer). La baisse des honoraires du syndic principal sera très facilement
négociée à ce moment-là, tenant compte du travail important en moins concernant les lots de votre
immeuble.
Que faire une fois le syndicat secondaire créé ?
La seule formalité est de faire publier la décision de l'assemblée spéciale au fichier des hypothèques. La
modification du règlement de copropriété en ce qui concerne les charges est automatique et s'impose à tous:
aucune modification n'a donc à faire l'objet d'une publication au fichier des hypothèques contrairement à ce
que certains syndics disent parfois.
La création du syndicat secondaire est régie par l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965.
Comment payer les charges « principales » ?
À noter: certaines copropriétés pratiquent ainsi: le syndic du syndicat principal appelle les charges «
principales » globalement au syndic du syndicat secondaire qui lui-même appellera auprès de « ses »
copropriétaires les charges du syndicat principal et celles du syndicat secondaire.
Cela paraît aller de soi mais, en fait, cette façon de faire est illégale : le syndic du syndicat principal doit appeler
les charges principales sur chaque copropriétaire. Ainsi, ceux-ci recevront deux appels de charges secondaires. En
fait, dans certaines situations, cela crée beaucoup de confusion.
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